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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?

发布时间:2019-10-09 09:40 作者:极速飞艇彩票 访问量:104

  近日,广东省房地产协会下发;的《关于。请提供商品房预售许可有关意,见的紧急通知》(;下简称《通知》)引起社会极大关注。

  《通知》提到,住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进,行深入研究”,广东省住建厅回复、文件称:“建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度。,全面实!施现售!。”

  受此消息影响,25日A股地产股几乎全线下跌,万科、保利、招商、新城等。跌幅均超过4%。

  取消商品房预售制度为何会引起A股异动?如果,您了解了商品房预售制度的功与过、短期。内难、以取消预售制度的原因以及取消预售制度可能带来的影响,答案也。就浮出水面了。

  、商品房预售制度的功与过

  商品房预售制度,是指房地产开发企业将尚在建设中;的商品房预先出售给买房人,并、由买房人支付&#;定金或预付款的制度!。

  这一制度借鉴了香港的“;预售楼花”,并;在1994年的!《城市房地产管理法》和随后的《城市房地!产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确,至今已运行25年。

  客观来说,商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡、献。!具体来说,政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用,环&#;境,使购房者与开发商达到双赢——。购房者能够以相对较低的价格拿到房子,因为期房相对于现房还是便宜;开发商在商品房预售制度的加持下,能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目,同时加快了资金的周转,也因此降低了行业的门槛,。使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房短缺的90年代,商品房。预售制度极大地促进了房地产市场的爆发,有效,加大了住房的供给,为我国城镇化进程助力不少。然而,随着时间的推移,商品房,预售制度的弊端逐渐显露,至少表现在以下三个方面:

  第一是交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了、社会,购房&#;者与发放按揭贷款!的银行承担了“工程烂尾”等各项风险。

  第二是销售不规范。商品房预售中存!在着乱收手续费、虚假广&#;告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并&#;引发了。大量的法律纠纷。

  第三是低水平竞争。由于商品房预售制度降低了房地产行业的门槛,全国大大小小的开发商达到10万多;家,而具!有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显,产业始终没有形成有效的优胜劣&#;汰机制。

  ,取消商品房预售制度知易行难

  为此,!取消商品房预售制度的呼声,早在2005年就已出现。2005年中国人民银行发布。的《2004年中国房地产金融报告》中提到,“很,多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度;,!目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现&#;行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  然而,立足于当前房地产行业现状,我、们预计,短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下:

  (一)直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖&#;。

  房地产行业本身是个资金密集型行业,融资不可缺少,、且至关重要。纵观全行业,房企到位资金大致可分为:自有资金、个人按揭;款&#;、定金及预收款、银行贷款,、股权融资、。债权融资、资,产证券化、非&#;标融资、其他形式(例如民间借贷等)。其中,定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局口径,截止2018年8月,定金及预收款年内总量已达3.5万亿,占房企到位资金比例高达33.2%(参见下图)。

  再往前追溯,2!016年与2017年,房地产行业的定金及预收;款年内总量均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同&#;时,其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左,右上升并稳定在30%以上。

  对于、非上市房企,定金及、预收款是生命线。除去自有资金,非上市房企到位资金主要于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、!民间借贷。然而,近、两年来,在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影;响下,买房者个人按揭贷款受限,银行贷款难;度陡增,非标、融资受到资管新规等政策的严格限、制,民间借贷成本高,一些中小型地产商已经频频传出“崩!盘”的消息。可以想见,倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房预售制度,绝大部分房地产开发商都将面临生死劫,随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取消预售制度!,上市房企!也将面临巨大冲击。我们选取!了8家比&#;较有代表性的A股上市房企(参&#;见下图),其2017年年报显示,以预售款为主的预收账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均、超过1000亿、占总负债比例超过40%;预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿,分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0、%。

  而在现,阶段,新房限价、地价高!企,房地,产行业!毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的稳定性要求增加;二是对企业运营能力有极高的要求。,、否则容易爆出房屋质量问;题。

  一旦商品房预售制度,取消,无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临;严峻的资金压力,现阶段。的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补,而一旦现金流难以为继而产生违约甚至破产;,其更大的体量带来的将是波及全行、业上下!游的打击与潜在的金融风险。

  (二)间接原因包极速飞艇彩票括地方政府对!土地财政的依赖以及房地产作!为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

  根据财政部数据,2011年以来,土地出让金占地方财政&#;收入比例、始终维持在40%以上,2017年土地出让金总量更是突破5万亿;,占!地方财政收入比例高达56.9,%。倘若贸然取消商。品房预售制度,,使得房地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

  此外,,我国提升常住人口城镇化进程尚未结束,房;地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的、城镇化率从五年前的52.6,%提升到58.5%。《国家人。口发展规划(2016-,2030年)》明确了:2020年常住人口城镇化率达到60%,2030常住。人口城镇化率达到70%;预计在2016-2030年农村向城镇累计转移人口约2亿!人。

  目前,全国范围内重点城市房源普遍供不应求,房地产相;关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%,地位举足轻。重。现阶段,在外部国际经济形势&#;不稳定。的情况下,内部经济发展一定要稳!,因此短期内“一刀切”式的取消商品房&#;预售制度是难以想象的。

  商品房预售制度;何去何从

  短期来看,取消商品房预售制度!或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲。击。

  从行业的角!度!分析,信。用良好的大型。房企虽然可以通过银行贷款、增发股;票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口,但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降,势必影响其资金周转,加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企,取消商品房预售制度将带;来毁灭性的打击。

  从房价的角度分析,,大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率,必然导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情;况下,房价上涨将是!必然结果。

  从、房地产的金融属性分析,断崖式减少的房地产供应,可、能将带来更多的投机。性资金涌入,优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说,随!着大量中小;型、房企退出市场,存活下来的开发商可能处于垄断地位,进而&#;导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。

  因此,短&#;时间内取消商品房、预售制;度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依!赖!没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下,预售制度暂时还有它积极的一面。,即便要取消,也应该是一个从逐步提高预售门槛到最;终取消。预售制度的、循序渐进的过程。

  长期来看,取消商品房预售制度有诸多好。处。

  首先,购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风;险,摆,脱交易、中绝对弱势的、地位,避免不必要的法律纠纷。

  其次,现房销售有助于规范销售市场,促进房地产企业;公平竞争。市场在有效竞争情况下,。房企开发资质良莠不齐的,现状将得以改善,优质龙头企业的市场占有。率将得,到进一步提升,购&#;房者将得&#;以享有更。加安全、更高品质的住房。

  最后、,取消商品房预售机制将促进房地产企。业降低杠杆率,同时抑、制投机。资金涌入房。地产市场,降低房地产行业的金融风险、。更进一步说,在“房住不。炒”的大环境下,取消商品房预售制度能减弱房地产的&#;金融属性,或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。